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제대로 보려면 꼼꼼함이 필요하다

치수 하나까지도 놓칠 수 없다

정확함으로 승부를 보는 전문가 감정평가사 백승주

저는 감정평가사고요, 이름은 백승주입니다

감정평가사는 일단 타인한테 의뢰를 받아서 감정평가를 보수를 일정금액

받고 그걸 업으로 하는 걸 말하는데요

어떤 걸 평가를 하느냐, 라고 물으신다면

이제 부동산이 가장 많을 것 같고그 다음에 무형자산이라든지 동산 같은 게 있는데

부동산은 아시다시피 지금 토지, 건물이 가장 많고요

무형자산은 영업권, 그 다음에 이축권 이런 것도 있고.

무형, 실용 신안권 이런 것도 평가를 하고요

그다음에 동산 같은 경우에는 건축 자재라든지 자동차 같은 걸 많이 평가하고 있습니다

부동산이 이제 과자나 음료수처럼 금액이 딱 정해진 게 없잖아요

사람에 따라서 틀려지는데 근데 그게 그 기준이 되는 금액이 필요한 경우가 있어요

가장 저희가 많이 하는 일은 담보 평가라 생각하시면 되는데

은행에서 담보물건을 잡을 때 부동산에 대한 가액을 결정할 때

저희한테 의뢰를 하셔 가지고 평가를 가장 많이 하구요

법원 일은 크게 경매, 소송 두 가지가 있어요

경매 평가는 다들 이제 아시다시피 경매에 넘어가는 물건들

그 물건들의 입찰 기준 금액을 저희가 정하구요

그 다음에 소송평가는. 소송이라는 게

당사자 간의 문제가 생기는 경우잖아요

그때 이제 기준이 되는 부동산 금액을 저희가 정해주는, 그 일을 가장 많이 해요

개인이 의뢰를 해서 평가하는 일은 대부분 상속세나 증여세 평가를 많이 하는데요

그때 이제 상속 증여세 평가는 이제 세무서에 그 기준 금액이 들어가야 되거든요

그때 저희가 감정 평가를 해서 보내면 이제 그걸로 기준 금액이 됩니다

보는 사람들마다 금액이 달라지기 때문에 그 기준을 정해줄 수 있는 사람이 필요한데

그걸 저희가 하고 있어요, 그 일을

공인중개사 vs 감정평가사

공인중개사 분들하고는 이제 부동산을 다룬다는 것 이외에는 거의 동일한 건 없고요

그분들은 이제 당사자간의 거래를 도와주시는 분들이고요 저희는 기준 가치를 정해주는 거고요

평가 기준은?

평가는 법에 정해져 있는 기준이 있어요

토지 같은 경우에는 이제 많이들 아시는 표준지를 기준으로 하는

공시 지가 기준법을 기준으로 하고요

건물 같은 경우에는 우리나라는 신축할 때 들어가 있는 기준금액

축 단가라고 하거든요. 제조달 원가를 기준으로 평가를 하고

거기다 이제 시간이 지나거나 관리를 하면서 가치가 달라지잖아요

그래서 그거를 이제 고려를 해서 그 기준 시점의 가치 산정을 하죠

감정 평가의 과정

크게 세 가지라고 볼 수 있어요

처음에는 의뢰가 들어오면 사전조사라 그러죠

공부 서류를 바탕으로 법적인 내용을 저희가 먼저 분석을 해요

용도지역이라든지 건물 규모라든지 이런 거 법적인 내용을 먼저 보고

그다음 현장 조사를 해서 임장 활동을 통해서

그 현장에 대해서 대상 물건을 확인한 다음에 대상 물건을 확인한 다음에 그 다음에 사무실로 돌아와서

실질적인 가격을 도출하는 과정을 그때 이제 처리를 하죠

그때 이제 기초 자료라고 하거든요. 공시지가라든지 뭐 실거래가, 그다음에 전례들 이런 걸 보고서는

저희가 가격을 도출하는 과정을 거치죠 부동산이라는 특성상 움직이지가 않잖아요

저희가 현장을 가야지만 우리가 평가해야되는 물건을

확인할 수 있기 때문에 가장 중요한 거는 그 물건을 확인하는 거예요

지목상 대지였는데 현장에 갔는데 실질적으로는 도로로 이용을 하고 있다든지

법적인 내용하고 현실과 다른 것들 그거를 파악하는 게 저희는 가장 중요하구요

그 다음에는 인근 주위 환경을 저희가 봐야 돼요

만약에 의뢰된 물건이 주택인데 인근에 소음이 계속 발생되는 공장이 있다거나 아니면 축사가 있다거나 아니면 불법적인 그런 현장들이 있다거나 한다는 건 그런 거는 지도만으로 봐서는 저희가 잘 몰라요

현장에 가서 직접 눈으로 확인을 해야지만 알기 때문에

그런 걸 보고 가격에 영향을 미치는지 안 미치는지도 저희가 판단을 해서

금액을 도출해야되는 과정이기 때문에 현장조사가 저희 일에는 가장 중요하다고 저는 생각을 하고 있고요

감정 평가는 얼마나 걸리나요?

케이스에 따라서 아주 천차만별이긴 한데요

보통 그냥 보편적인 일이다 한다면 일주일 정도 보시면 되고요

진짜 뭐 큰 물건이다 재개발이다 이런 거는

현장 조사만 한 달 가까이 하고 일하는 거는

거의 뭐 6개월 이렇게 하는 경우도 있고요. 물건에 따라서 다 틀려요

제일 비싼 건 뭐예요?

제일 비싼 거. 제가 지금 하고 있는 건데 100억 정도 되는 거 있고요

저는 개인 사무소니까 100억이 비싼 건데

일반 법인들은 뭐 1000억도 하시고. 평가액으로만 따지자고 한다면

평가액과 수수료는 비례하나요?

수수료? 저희도 평가액에 따라서 수수료가 결정돼요

근데 이제 한도는 있어요. 얼마 이상은 얼마, 이렇게

감정 평가사의 매력

저 같은 경우에는 어디 다니는 걸 좋아하기 때문에

어디 다니면서 보고 느끼고 그 지역을 볼 수 있다는 거

그게 제일 재밌는 거 같고

출퇴근 시간이 정해져 있는 경우가 많지 않기 때문에

제가 시간을 제 마음대로 활용할 수 있다는 거

Q.감정평가사가 된 계기

저는 일단 관련 학과가 도시개발학과를 나왔기 때문에

제가 2학년 때 감정평가사 그 선배님이 초빙교수로 오셔가지고

감정평가 수업을 하셨어요

확실한 자격증인 것 같더라고요. 그래서 도전을 해봐야겠다

내가 남들보다 젊었을 때 시작을 하면

남들이 합격하는 때에는 합격할 수 있지 않을까 하는 생각에

좀 일찍 공부를 시작했죠

뭘 전공해야 하나요?

감정평가사분들은 다양한 출신들이 많으세요

그래서 그 어느 과목도 감정평가사 공부하는 데는 다 도움이 돼요

경제학, 회계학, 인문학적으로 본다면 법학, 다 도움이 되긴 하는데요

한 가지만 집중을 하시면 안 되고 다양하게

접목을 시키셔야 감정평가사 합격하시긴 더 수월하실 것 같아요

감정평가사 시험에 대해서 알려주신다면?

감정평가사 시험은 산업인력공단에서 주최를 하는 시험이고요

감정평가사 시험을 보시고 싶으신 분들은 일단은 영어 기준 점수가 있어요

약 700점 이상이 넘어가야 1차 시험을 보실 수가 있고요

1차 시험은 민법, 회계, 경제, 부동산 관계법규 이렇게 있고요

2차는 실무 이론 법규 이렇게 있고요

감정평가사 합격을 하셨다 한다면 수습기간을 1년 동안 거치셔야 되는데요

일단 이론 수습 6개월을 거치시고 나면은

이제 실무 수습 6개월 하셔야 돼요

이론 수습은 어떤 식으로 진행이 되냐면 강당에서 이제 모여가지고

180명이 그 대학교 수업을 듣는 것처럼 정해진 이제 커리큘럼이 있거든요

그 과정에서 내가 이론, 아니 실무 수습을 받을 법인에다

이력서를 내시면서 면접도 보시고 이제 6개월 후에 내가

어느 법인으로 갈지를 그때 이제 대부분 정해지거든요

그래서 그 이론 수습이 끝나면 이제 법인에 들어가셔서 실무 수습을 받는데

우리가 이제 일하는 거랑 거의 동일하게 이제 평가 일을 배우시는 거죠

실무 하시는 분들 자격증을 줘도 되는지 협회에서 시험을 보거든요

근데 거기 통과를 하시면 자격증이 나오게 되겠죠

감정평가사, 어떤 사람이 어울릴까요?

감정평가사는 두 가지의 마인드가 다 필요하거든요

수학적 감각하고 법적, 인문학적 감각 두 가지가 다 요구되는 시험이에요

보편적으로는 이제 4년 정도 하시고 짧게 하시는 분들

이제 2년 만에 합격하신 분도 있고 길게 하시는 분들은 뭐 오래 10년 넘게 하시는 분들도 있고요

어디로 취업하나요?

합격을 하시고 나시면 법인하고 감정원에 들어가는 경우가 가장 보편적인 데요

그 이외에도 뭐 자산관리회사라든지

아니면 신탁회사, 개발업을 하시는 분들 그런 분들도

은행에서도 감정평가사들을 요구, 필요로 하시는 데가 굉장히 많아요

굉장히 많기 때문에 다양한 분야로 이제 활동을 하시는 분들도 많고

연봉?

연봉은 이제 가장 궁금해하실 것 같은데

수습평가사 기간 동안에는 이제 거의 한 월 200정도 받으신다고

보면 되는데

이 때는 이제 내가 돈을 벌기보다는 이제 일을 배운다라는 개념이 크고

소속 1년차라고 얘기를 하거든요. 수습 끝나고 그 다음 해에

소속 1년 차라고 하는데 대부분 출장비 제외하고 한 3500에서 4000 사이

그 정도 되는 거 같아요

V학생들의 질문을 받아보았습니다

감정평가사를 하려면 인간관계가 좋아야 한다

X. 대부분 그 생각 하시잖아요

어디서든 인간관계는 좋아야 되잖아요

근데 감정평가사를 하려면 다른 업계 보다

더 그걸 요구한다라고 물어보시면 X

왜냐면 저처럼 제 개인적으로 할 수도 있고

일반적으로 그 조직내에서 일반적인 회사 내에서

요구하는 인간관계보다는 평균 이하인 거 같아요

외향적인 사람이 감정평가사가 되기 유리하다

X. 대부분 그건 이제 제가 이 질문 하시는 분들은

영업 때문에 하시는 거 같은데

반대로 영업을 외향적인 사람이 더 잘 하시냐라고 물어도 X예요

이게 큰 금액을 다루는 거고 전문적인 판단이 들어가야 되는 일이기 때문에

좀 신중하고 좀 차분하신 분들이 영업력이 좀 더 좋으신 거 같아요

직업병이 있다

O 굉장히 심해요 어디를 가든 무조건 이제 보게 되고

감정 평가는 고민을 많이 해야 돼요

그냥 쉽게 보면은 그냥 쉽게 끝날 수도 있는 일이지만

이게 굉장히 중요한 책임감이 있는 일이기 때문에

한 번 더 생각하는 그런 병이 생겨요. 의심병

특히 이제 뭐 건물 같은 거 보면은

‘아 이거는 몇 년도에 유행했던 건축법이고 뭐로 지어졌고

여기 갖다 붙였네’ 막 이런 얘기 많이 하고요

상권 분석을 한다든지 동네 돌아다녀 본다든지 이런 거는 거의 일상생활이고요

업무를 잘하고 싶으시다 하시면은 많이 다녀보셔야 돼요

유명하다는 동네 있잖아요

가서 그냥 보시고 맛있는 거 먹고 오시고. 데이트할 때

학생들에게 추천하는 경험은?

눈을 좀 키우시는 게 좋고

학생 분들한테는 이제 그런 걸 많이 해 보셨으면 좋겠어요

감정평가사의 미래 전망은?

감정평가사는 부동산이 없어지지 않는 한 사라지지 않을 직업이라고

저는 생각하고 있고요

굉장히 좋은 직업이라고 생각을 하고 있기 때문에

미래는 뭐 밝지도 어둡지도 않지만 해 볼 만하다

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